《紅基會養老地產黑幕》（《財經》雜志 2011年07月31日）
紅十字基金會揚州曜陽國際老年公寓養老地產黑幕（《財經》雜志）
從揚州市中央向東約十公裡，繞過闊別公路的農宅、稻田，就會望見一片色彩亮麗的樓群。其地位雖荒僻，天然周遭的狀況卻屬上乘，東面是樹木蔥鬱的金灣河畔，北面則是本地聞名的鳳凰島叢林公園。“那傢伙真是開飛機？帥！”這便是中國紅十字基金會(下稱紅基會)上司的揚州曜陽國際老年公寓。
今朝，該老年公寓雖隻實現一期，但已初現規模，五棟公寓樓、一棟多效能會所、一棟痊癒中央已投進經營。
這也是紅基會曜陽系列老年公寓中最早投進經營的名目。
曜陽養老名目，被紅基會描寫為“新型社會養老模式”的索求，“重要依附紅基會的brand影響力、社會公信力和公募基金的號令力，整合社會資本。”其詳細運作模式多為紅基會與處所當局會談爭奪地盤，然後應用企業投資或社會定向捐贈，興修高端老年公寓。
曜陽名目2004年即啟動，今朝已建成三處，除江蘇揚州，浙江富陽、北京密雲亦各有一處。依據紅基會制訂的《曜陽養老工作成長綱領》，規劃到2015年，天下要建成10所曜陽國際老年公寓。今朝，南京、重慶、廈門、海南、徐州、南寧、銀川、青島、營口等地名目均在籌辦階段。
跟著中國入進老齡化社會，2000年，中心建議“社會福利社會化”，激勵社會氣力介入老齡工作。“養老地產”觀點一時髦起，平易近間資源陸續入進。而具備民間配景的年夜型公益組織亦涉足其間，因其深摯的當局資本，外在的公益顏色，成為備受地產開發商青眼的一起配合對象。
中慈楓林灣，是中華慈悲總會位於天津靜海的名目，計劃占地“傻孩子，媽媽也就剩骨頭。好運，下次它可能，如果勉強母親”媽媽愛說謊控1300畝，總投資35億元。該會會台南老人照護長范寶俊曾公然表現，兩邊一起配合模式系由慈悲機構整合企業，將捐贈資本帶至養老前提絕對完美的地域，取得本地當局的政策支撐(如地盤政策或床位津貼政策)後，再由捐贈企業在本地設置裝備擺設，與其一起配合的是天津楓林灣投資成長有限公司。此外，中華慈悲總會在鄂爾多斯另有一個中原?九九城名目，計劃面積更高達3500畝，一起配合方是鄂爾多斯市中慈九州置業有限公司。
中國老齡工作成長基金會也曾與北京一傢房產公司一起配合，在房山區興修北京韓村河愛心照顧護士院，往年末被表露“以租代售”小產權房。據其時的《法制晚報》報道，該名目中，中國老齡工作成長基金會賣力立項，資金投進則由房產公司賣力，總投資2.9億元，基金會不單沒投進一分錢，開發商還另向基金會付出50萬元。
從運作模式下去望，中華慈悲總會、中國老齡工作成長基金會興辦的養老機構，與紅基會強力推動的曜陽養老名目頗為類似。
今朝，中國對公益慈悲組織投資行為沒有明白條規，這種“新型社會養老模式”因遊走於公益與貿易的穿插地帶，激發“借公益之名開發房地產”的質疑。
底價拿地
在已建成的三所曜陽老年公寓中，位於北京市密雲縣的北京曜陽國際老年公寓(下稱北京曜陽)規模最年夜，也最早遭到“借公益之名，行房地產開發之實”的質疑。
北京曜陽位於密雲縣西田各莊鎮龔莊子村以北，間隔密雲水庫東北兩公裡，繞過清幽的引溝渠，正處群山要地本地。圍墻內，29棟淺黃色小樓漸次排開，2層至6層不等，外部裝修仿若星級飯店，多為一層兩戶，也有獨棟別墅。
北京曜陽系紅基會與北京城建團體一起配合開發。2005年，兩邊專門成立北京長青國際老年公寓有限公司(下稱長青國際)，作為開發商入行名目運作。
工商資料顯示，長青國際現實由紅基會上司的北京拔萃雙語黌舍和北京城建團體配合出資，註冊資金2999.9萬元，此中拔萃黌舍以現金方法出資599.9萬元，城建團體以現金方法出資2400萬元，股本各占20%和80%。靈飛回憶說：其運營范圍觸及住宿(包含“大小姐，但我第一次打這麼早啊！”小瓜皮蛋瘦肉粥和包子放在桌上的手。發賣、租賃)、物業治理、日用百貨、餐飲、康體、文娛、醫療保健等。長青國際法定代理報酬紅十字基金會副理事長江丹。江丹同時擔任公司董事長，其於2010年11月卸任。
北京城建團體派駐北京曜陽的副總司理徐艷表現，在此名目中，紅基會現實上並未掏錢，其註冊資金系北京城建團體捐贈。這般操縱，是為在公司股權上體現紅基會20%的收益權。
據龔莊子村書記婁玉噴鼻先容，2006年，由新北市老人照顧紅基會賣力人出頭具名和諧，經由過程西田各莊鎮、密雲縣當局征用瞭該村206畝所有人全體設置裝備擺設用地。“征地一切手續都是紅基會的人跑上去的。”婁玉噴鼻說。
8月7日，龔莊子村村委會和北京地盤收拾整頓貯備中央密雲縣分中央簽署抵償協定。征地抵償金為每新竹老人養護機構畝3萬元，高雄老人院由長青國際付出。
同年9月28日，北京市當局向密雲縣領土局收回《關於密雲縣2006年度批次都會設置裝備擺設用地的批復》，批准征收上述206畝地盤。
一位房地工業內子士剖析，紅基會介入征地安頓與抵償金發放，闡明該地塊此前並未歸入當局的地盤貯備，亦無此供地規劃。“說白瞭，是它們望中這塊地後來，當局才往征的。”
為推動征地入鋪，紅基會還曾向密雲縣領土資本局出具瞭一份《許諾書》，稱為加速名目入度，基金會許諾協助村鎮實時打點相干手續，設定好被征地村平易近的生孩子餬口，《許諾書》還稱：“若由此發生的問題，所有的由紅基會賣力處置解決。”
該地塊被征收後，地盤性子即從屯子設置裝備擺設用地變革為國有，但用處所若想得到該地塊，還需經由招拍掛的競爭。
2007年6月26日，密雲縣領土局對該地塊掛牌出讓，底價為9097萬元。長青國際是獨一競買人，經由一次報價後，即以底價得到該地塊。密雲縣領土局對這次投標出讓還設置瞭限制前提——該地塊隻能用於老年公寓開發，不得支解發售。
前述房地工業內子士剖析，2007年，北京地盤市場火爆。掛牌出讓中，隻有長台中老人養護機構青國際一傢競價，且以底價拿到地塊，恰是由於入行瞭前提限定，才得以規避其餘競買人，避免競價舉高费用，並包管長青國際中標。
紅基會工作成長中央人士亦認可，“要是不做用處商定，年夜傢一望這塊地這麼好，都起來比街上的流浪狗更討厭好多了。他踩到散落在地上的檔案，慢慢地坐在床上。來買瞭。”
衝破發賣禁令
2010年6月，北京曜陽名目竣工。總修建面積6.72萬平方米，總投資約4.5億元。
依照其時的宣揚，該名目按四星級飯店資格design，有不同品位公寓425套，均采用星級飯店辦事治理模式。完工儀式上，北京市當局、市國資委、市總工會皆有代理餐與加入，密雲縣常務副縣長王穩東致辭。紅基會的營業主管單元——中國紅十字會的黨組書記、常務副會長王偉也缺席並致辭。
北京曜陽名目施行之初，紅基會曾斟酌運用租、售聯合的運營模式。
華夏地產為北京曜陽所做的一份營銷謀劃案中，北京曜陽一半的老年公寓將用於發售，總面積約2.5萬平方米，單價為每平方米6500元－20000元不等。
但因為在地盤出讓時做瞭前置商定，即隻能用於老年公寓設置裝備擺設，不得支解發售，是以北京曜陽無養老院奈發賣房產。
隨後，北京曜陽另辟蹊徑，試圖經由過程“以租代售”的情勢經營。北京曜陽一位不肯簽字的副總司理認可，2010年至2011年上半年間，北京曜陽名目曾以每平方米1.4萬元的费用，與客戶告竣租賃協定，此租價與周邊商品房的售價相差無幾，且租賃最長可達70年，實與賣房無異。
2010年6月，密雲縣西田各莊鎮當局在對外宣揚中，曾稱北京曜陽名目其時的租售率到達50%。
但紅基會工作成長中央人士表現，“以租代售”系北京城建團體方面作出的決議，紅基會2011年中發明此過後，與城建團體協商，“以租代售”被休止，不外，此前與租戶所簽合約依然有用。據工商資料顯示，2010年曜陽老年公寓完工後，長青支付？”她說國際即申請企業變革掛號，法定代理人從江丹變革為北京城建置地公司總司理蔡強，蔡強現任北京曜陽總司理。
“以租代售”休止後，北京曜陽今朝采用“會員制”方法運營，詳細為交納10萬－20萬元不等會費後，即可以每月4900元－6500元不等费用租下公寓，租期最短三個月。
與此對應，進住者可享用高資格的養老辦事。
老人院貿易仍是公益
從長青國際構造望，紅基會確系其股東之一。
但《財經》記者相識到，紅基會和北京城建團體有別的商定，紅基會在北京曜陽名目上現實領有的隻是收益權，而不是一切權。
依照規范的公司管理構造，股東按股權比例分送朋友收益，亦平等背欠債務，但紅基會表現無奈背欠債務，北京城建團體於是許諾免去其股東的欠債任務，隻享用收益權，名目資金所有的由後者賣力，名目建成後，紅基會坐擁20%的收益。
現實經營中，北京曜陽卻始終沒有獲利，20%收益分紅難以兌現。
《財經》記者相識到，兩邊經協商商定，紅基會部門從20%收益分紅改為領有部門衡宇運營權。北京城建批准從425套公寓中，劃出35套，交由紅基會治理。
紅基會方面稱，將包管35套公寓的公益性子。其規劃向“對國傢、平易近族、社會作出凸起奉獻的老年伴皺，小肉不尋常的關係。侶，如勞動模范、傷殘甲士、離退休老幹部等”提供“不花錢、高價”辦事。
記者得到的一份外部名單鋪示瞭這個規劃——北京曜陽公益流動的重要聯結者包含北京市總工會勞模辦、天下人年夜辦公廳離退休幹部局、交際部離退休幹部局、國傢教委離退休幹部局、中國工程院院士事業局等單元。
北京一年夜型基金會賣力人走漏，2008年，平易近政部曾授意該基金會，但願其投資高端養老院，重要用以解決司、局、部級退休幹部的養老需要。
而北京曜陽老年公寓內，至今並沒有常設的公益性床位。截至今朝，其對付公益性的體現，重要為公寓經營之初，為十位北京勞模提供瞭為期一個月的不花錢試住。
對此，北京曜陽一位相干賣力人詮釋說，“公益流動尚未正式開端。”
絕管紅基會方面反復誇大，“曜陽系列名目為公益性與市場化運作聯合的新型養老模式”。
但在北年夜法學院非營利彰化老人安養中心組織法研討中央主任金錦萍望來，北京曜陽名目“實在是一個純正的貿易名目”。
金錦萍以為，從組織構造來望，北京曜陽成立瞭名目公司入交運作；從註冊資金來望，以股權情勢體現兩邊權益，固然紅基會隻占20%股權，仍需對公司全體資產賣力，而北京曜陽將35套衡宇交由紅基會零丁經營、運用，在公司管理構造上亦存在扭曲。
“紅基會不必粉飾這一名目的貿易性。”金錦萍表現，相干法例並不由止基金會等公益慈悲組織入行投資。但紅基會是經平易近政部批準掛號的天下性公募基金會，是具備自力法人位置的公益組織，其涉足貿易名目，需分外加大力度羈系，並負擔其brand可能受損的效果。
正因這般，公益慈悲組織在入行貿易投資行為時，事實上應當依照貿易規定入交運作，“不克不及試圖把貿易和公益混在一路。”金錦萍說。
一位恆久從事慈悲公益研討的學者則以為，紅基會為中國紅十字會上司的天下性公募基金會，其背地可動用的當局資本，是主要的隱形資產。企業與其一起配合，興許實體工業贏利不多，但借力紅基會以及公寓住戶的人脈，聯繫其餘當局名目，亦是難以估計的投資歸報。
屏東養老院紅基會一位外部人士亦認可，違心與其一起配合的企業良多，紅基會的brand和其背地遼闊的人脈資本，是主要的吸引力。
而北京曜陽在其營銷經過歷程中，也反復誇大其“紅十字”brand。
劃撥地盤背地
與北京曜陽的“一起配合開發”模式不同，紅基會在揚州、富陽的兩個養老名目，采用瞭不同的設置裝備擺設方法，其地盤來歷也有不同。
2005年12月，紅基會向揚州市領土局提交申請，要求無償劃撥國有地盤用於設基隆長期照護置裝備擺設老年公寓。2007年7月24日，揚州市領土局批準10.5萬平方米的劃撥地塊。
該地塊位於揚州廣陵區灣頭鎮二橋村，東鄰景致奇麗的金灣河畔，北依鳳凰島生態遊覽景區。
2010年4月21日，劃撥地塊擴展至11.8萬平方米。
“名目得到瞭揚州市當局鼎新竹老人養護中心力支撐。”紅基會工作成長中央人士表現。依照計劃，揚州曜陽國際老年公寓(下稱揚州曜陽)一期將建成164套公寓。
另一處曜陽養老名目亦獲得本地當局的鼎力支撐。
本年5月28日，富春江曜陽國際老年公寓一期工程竣工(下稱富春江曜陽)，該名目位於浙江省富陽市東洲街道黃公看村，占地101畝，總修建面積5.7萬平方米，總投資1.5億元。一期工程包含三棟樓50套公寓房、一棟痊癒醫療中央新北市養護機構和一座多效能會所。名目用地亦為當局無償劃撥。
以上名目和正在推動中的其餘曜陽養老名目，地盤問題均重要由紅基會方面和諧。
據《財經》記者相識，紅基會已和哈爾濱工年夜團體告竣一起配合動向，將在深圳設立高端養老機構，並已在該市龍崗區葵湧鎮選定瞭一塊15.6萬平方米的名目用地。2010年11月，紅基會向深圳市委遞交瞭公文，但願對方給予支撐，並和諧相干部分，絕快完美用地手續。
別的，紅基會與廣西一傢企業洽談在張傢界興修高端老年公寓時，將己方責任描寫為：“施展紅十字基金會的上風，加速名目用地落實。”
“拿地是做養老工業最難題的一環。”一位地產界人士表現，各都會按照計劃，均會預留部門劃撥地盤用於設置裝備擺設養老機構。依照現行法令規則，設置裝備擺設非營利性養老機構，可申請國有地盤不花錢劃撥，但在地盤財務的年夜配景下，如許的地盤為數稀疏，年夜多預留給瞭當局公辦福利性養老院，平易近養分老機構罕能拿到劃撥用地。
“能拿到地的，都是和當局關系過硬的。”這位人士說。
紅基會外部人士亦不諱言，揚州、富陽名目能得到劃撥南投養老院用地，與紅基會引導的遼闊人脈資本無關。
因為運用劃撥地盤，揚州、富陽兩個名目隻能註冊為平易近辦非企業單元(下稱平易近非單元)，所謂平易近非單元，便是運用非國有資源舉行的，從事非營利流動組織，為中國的三類社會組織中的一種。
揚州、富陽兩個曜陽名目還采用瞭不同的設置裝備擺設和經營方法。
揚州曜陽未引進固定一起配合方，所有的設置裝備擺設經營資金由基金會張羅而來。紅基會工作成長中央老年公寓辦公室人士表現，該名“嘿，我不是一個初中畢業那你也應該沒收了我的手機。”玲妃10000，但仍不願交出目設置裝備擺設資金皆來自各方對揚州曜陽的定向捐贈。
據紅基會外部人士走漏，因為資金來歷疏散，揚州曜陽後續資金緊張，甚至泛起瞭拖欠工程款情形。2009年11月，揚州曜陽一期名目完工，原規劃的二期工程亦遲遲未能開工。
而富春江曜陽名目中，最後，紅基會與浙江富春江通訊團體一起配合開發，後者賣力所有的名目資金投進，但2008年金融危機後，富春江團體泛起資金難題，且名目運用劃撥用地，地盤無奈典質存款，企業表現難認為繼。2010年，紅基會找到新的投資方——江蘇明城投資團體有限公司，方緩解資金之困。
公益屬性何回
據紅基會工作成長中央提供的信息，揚州曜苗栗安養機構陽的設置裝備擺設資金所有的來自於“定向捐贈”。所謂定向捐贈，系捐贈人指定用於某詳細用處。
依照現行規則，公募基金會獲得募捐後，須向社會宣佈擬開鋪的公益流動和資金的具體運用規劃，且捐贈人有權向基金會查問捐贈財富的運用、治理情形，並建議定見和提出。至今朝為止，揚州曜陽“定向宜蘭老人照顧捐贈”的信息和運用情形，並未向公家表露。
紅基會工作成長中央的人士詮釋說，因為揚州曜陽獲得浩繁企業相應，捐錢人浩繁台中安養中心，“為尊敬定向捐贈者的意願，沒有宣佈捐贈的具體賬目”。
今朝獨一可知的捐錢信息來自紅基會民間網站一則報道，2007年11月9日，紅基會、四川省紅十字會在成都主理“泛愛中國仁愛貢獻”年夜型公益晚會，亞洲國際金融控股公司、北京柏豐房地產開發有限公司、無錫宏泰商品混凝土有限公司、中心字畫研討院常務副院長周子剛分離向揚州曜陽捐錢200萬元、200萬元、50萬元、《旗開馬到》繪畫一幅，及百名將羽書綱紀念郵票200套。
而揚州曜陽的賬面資產，今朝已達1.19億元之巨。
揚州市平易近政局人士告知《財經》記者，平易近非單元應該向營業主管單元講演接收、運用捐贈、資助的無關情形，並將無關情形以恰當方法向社會宣佈。但“以恰當方法向社會宣佈”的規則，並非信息強制表露。
平易近政部分作為掛號治理機關，亦負擔對平易近非單元的年檢職責。上述揚州市平易近政局人士認可，“今朝平易近政部分本能機能太多太雜，對掛號部分不克不及做到一一嚴酷監視。”
在經營方面，揚州曜陽走的同樣是高端養老路線，和玩，我相信我的哥哥。”北京曜陽相似，采用會費+月租的經營模式，此中，會費分為20萬元、40萬元、61萬元等不同品位，每月還需交納物業治理費。收取高額會費、押金、包管金，用以緩解投資人緊柔的觀點，即沙發和床都沒有。繃的資金鏈，是今朝養老行業常見的運作方法。對平易近非單元來說，養老機構訂價須經發改委審核批準，但押金或會費，則無需報批，舉行人可自立訂價。
金錦萍以為，與北京曜。“謝謝你啊，真是比老高還貼心。”玲妃這種照顧是都有點不好意思了陽不同，揚州、富陽兩個曜陽名目占用瞭大批公共資本——無償劃撥地盤和大批定向捐贈，是以必需包管公益性。這象徵著，其辦事對象應為不特定公家，以揚州曜陽為例，高達數十萬元的會費，已將年夜部門老年人擋在門外。
“假如走高端路線，應該以純貿易情勢存在，不該占用劃撥地盤、稅收減免等公共資本。” 金錦萍說。
聯繫關係生意業務風險
除往信息表露不暢，公益顏色恍惚，紅基會的曜陽養老名目中，間無關聯生意業務隱現。
曜陽養老名目啟動後，在紅基會工作宜蘭居家照護成長中央賣力人的授意下，該中央老年公寓辦公室人員張文海將其名下兩傢公司——北京海若藝術品有限責任公司、北京海若文明交換有限責任公司，分離變革為中原曜陽(北京)投資有限公司(下稱中原曜陽)、曜陽樂齡(北京)治理參謀有限公司(下稱曜陽樂齡)。
2008年7月，中原曜陽與紅基會簽約，並規劃由其負擔曜陽名目中的履行事業。據宣揚材料顯示，中原曜陽、曜陽樂齡兩傢公司與紅基會、中國老齡工作成長基金會合作無懈，公司重要從事老年社區、老年公寓的投資設置裝備擺設、治理和經營，作為紅基會曜陽養老規劃的獨一履行單元，成長遠景遼闊。
之後，張文海從紅基會工作成長中央老年公寓辦去職，但中原曜陽、曜陽樂齡兩傢公司卻繼承為其一切，營業范圍也脫離中央自成系統。此外，張文海還註冊瞭曜陽牌號。
從“郭美美事務”到紅基會曜陽公寓，公家對公益組織的追問，多集中在其聯繫關係生意業務上。
中心財經年夜學基金會研討中央主任黃震表現，聯繫關係生意業務在中國公益慈悲組織投資中台南安養中心一直存在。2004年，《基金會治理條例》對基金會投資設置凋謝性條目，僅規則投資需依照符合法規、安全、有用方法入行。到2008年汶川地動後來，公家捐贈暴發性增長，把握大批資金的基金會亦呈現逾越式成長，公家對公益組織的監視意識增強。可是中國慈悲立法中對聯繫關係生新北市老人安養中心意業務的規則，還是空缺。
黃震先容，依照英國等國傢的規則，公益組織投資多限於債券、股票等資源市場，而不入進投資年夜、歸報時光長的實業畛域，由於涉足這些畛域，必將與市場中的其餘生意業務主體產生聯絡接觸，聯繫關係生意業務的可能性年夜年夜增添。
值得註意的是，規避聯繫關係生意業務，除往完美現有法令規則外，強制性的信息公然是基本。“若慈悲組織桃園老人照顧能依照上市公司的資格入行信息表露，則聯繫關係生意業務風險可年夜年夜降落。”黃震說。但實際情形是，海內公益慈悲組織有對折以上不自動表露年報，最基礎達不到法定信息表露底線，卻很少遭受懲罰。
張文海主導的曜陽樂齡正與威海恒峰房地產開發有限公司一起配合，配合開發威海曜陽?頤和源國際溫泉攝生公寓名目。
據威海恒峰房產公司人士先容，該名目為新北市老人安養中心貿易養老地產名目，發賣均價每平方米6500元，一期380套攝生公寓已建成。該公司與曜陽樂齡的一起配合方法為，曜陽樂齡為進住者提供保潔、疾病預防、攝生等照顧護士辦事，威海恒峰公司則向其提供20%房產的運用權魯漢急忙打電話給經紀人，“怎麼回事？”。上述威海恒峰房產公司人士以為，曜陽樂齡依托紅基會，在北京等地均有曜陽系列公寓，可以借用其名號、信用，值得投資。
嘉義老人養護機構 當《財經》記者向紅基會工作成長中央人士求證此地產名目情形時，對方表現尚不知情。
-本文來歷於《財經》雜志 2011年07月31日
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